不動産の譲渡特例！売却、買替した時の譲渡所得に対する譲渡特例！

現在、不動産をお持ちで売りたいと考えている方！

不動産の売却は、一般的には“有償”で譲ることを「譲渡」と言います。
不動産を譲渡すると、譲渡所得が入ります。
譲渡所得には、譲渡所得税が課されます。

この譲渡所得税を軽減したり、納税猶予したり、免除することが可能な制度が譲渡特例です。

家を買い替えする場合であっても、一旦、売却してから、新しい家を購入したりする必要があります。

この様な家の売却に関わる譲渡所得には、各種の特例があり、税金を控除したりすることが可能です。

 

今回は、この譲渡所得に対する譲渡特例についてご説明します。

 

 

 

 

家を売るときの譲渡所得の譲渡特例

不動産を売却して譲渡益が出た場合に、知っておきたいのが、不動産売却時の譲渡所得にかかる税金に対して適用される、特別控除や軽減税率などの税制上の譲渡特例です。

特例にはいくつかの種類があり、それぞれ適用要件が異なります。

売却する物件や所有期間、取引条件などと照らし合わせながら、どの控除や特例が使えるか知っておくことで、相続税対策等にも利用できます。

なお、売却する場合は、特例を確認し、利用する場合は必ず確定申告を行うようにしましょう。

会社員の場合でも、譲渡所得がある場合は年末調整とは別に申告を行う必要があります。

 

譲渡所得とは？

はじめに、譲渡所得とはどの様なもので、譲渡所得に掛かる税金がどの様なものなのかを知る必要があります。

不動産を売却したことによって生じる所得を譲渡所得といいます。

譲渡所得には、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。この所得税を譲渡所得税と言います。

譲渡所得税は、譲渡所得に対して税率を掛けて求めます。

譲渡所得税税＝課税譲渡所得（売却益）　x　税率

■税率は以下の通り

（注１）平成10年1月1日～令和８年3月31日までの間に長期・短期所有土地等を譲渡した場合について、課税停止中。
（注２）「上積税額」とは、土地譲渡に係る所得と他の所得との合計額に通常の累進税率を適用して算出した税額から他の所得のみに通常の累進税率を適用して算出した税額を控除して求められる差額をいう。

 

更に、この課税譲渡所得は、以下の計算で求めます。

課税譲渡所得＝売却価格ー（取得費+譲渡費用）－　特例控除

今回ご紹介する特例はこの、取得費を下げたり、特例控除が設定されたり、税率を引下げたりすることにより、課税譲渡所得税を引下げたり、実際の支払いタイミングを遅らせたりすることが可能です。

なお、譲渡所得の詳細については、以下の記事で説明していますので参考にして下さい。

 

 

 

不動産譲渡時の譲渡特例

 

不動産譲渡の譲渡特例とは

不動産を関連の特例として以下の様なものがあります。

譲渡分のみでなく、令和６年１月１日時点で使用可能な所得に対する特例を全て記載しています。

※それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度となります。
※特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となります。

一杯ありますね。どれを使用したら良いか解らないですね。

こんな時は、先ず、不動産を売りたい目的を明確にする必要があります。

目的が決まれば、自ずと、使用可能な特例が決まってきます。

 

 

 

不動産を譲渡する目的

不動産を譲渡したい目的は主に、以下の２つかと思います。

• 不動産を売却して現金を得たい（不動産売却）
• 不動産を売却して新しい家を取得したい。（不動産買換）

この他にも、人や公共へ無償で提供したいということもあるでしょうが、その場合には収益が発生しないので譲渡所得税は発生しないので、説明を割愛します。

また、その不動産が相続により得たものなのかも重要です。

相続で得た不動産については、故人が死亡してから3年10以内であれば、利用可能な特例が存在しています。

また、不動産買替の場合には、買い換えで利用可能な特例も存在します。

更に、譲渡したい不動産が自分の住んでいる家なのか、それとも住んでいない（今後住まないも含む）のかによっても違います。

 

 

 

譲渡特例を利用する前提と条件

居住用財産とは、簡単にいうとマイホームのことで、生活拠点となっている家屋や敷地を指します。

売却予定の不動産が居住用財産に該当する場合は控除や特例などが利用できるため、税負担はかなり軽くなることが期待できます。

不動産譲渡の居住用財産については、以下の様に細かく規定されています。

 

居住用財産の定義

1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

3つ目は、地震等の災害によって建物が倒壊した場合です。
災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であれば、居住用財産として認められます。

4つ目は、自ら取り壊した場合です。取り壊し後は、転居してから3年後の12月31日までを最終期限とし、取り壊し後1年以内取り壊し後1年以内の売却であれば適用可能です。

 

「売却」か「買換え」か

「売却」の場合には、家を譲渡してお金を入手して、そのお金を不動産以外で使用することになります。

一方、「買換え」の場合には、一旦、お金を入手するかどうかは別として、不動産を新たに入手するということになります。
このため、家を入手するのに、

1. 不動産を売却したお金を使用する。
2. ローンをする。
3. 交換する

という方法があります。

 

不動産を売却したお金を使用する。

不動産を売却すると、それにより、譲渡が発生し、所得を得ます。

この所得には譲渡所得税が掛かります。この税金を少なくするのが各種の特例ですが、どの様な家を売却するのかによっても利用できる対策が異なります。

 

■一人暮らしの親(故人)から相続した家を売却したい。

この場合には、親が一人暮らしであったかどうかが重要です。

一人暮らしの親が亡くなった場合には、その後「空き家」ですよね。

「空き家」については、

• 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例[空き家特例]
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例[取得費加算の特例]

という２つの特例を使用することができます。

この２つの特例については、以下の記事で詳しく説明しています。

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それでは、今度は相続した「空き家」をマイホームとして住み込んだ場合はどうなるでしょうか？

 

■相続した「空き家」に住み込んだマイホームを売却

相続した家に住み込んだ場合には、もはや「空き家」ではありません。マイホームです。

マイホームを売却する場合には、以下の特例が使用できます。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例[3,000万円控除]
• 所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例[10年超軽減税率の特例]

 

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例[3,000万円控除]

この特例は一定の要件を満たせば、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円の控除を受けられる特別控除です。

つまり、譲渡所得が3000万円までであれば全額税金がかからなくなります。

居住用財産が対象で、賃貸用（投資用）のマンションやアパート、更地、一定の期間以上居住していない住宅などは含まれません。

適用されれば、3,000万円の特別控除が適用されますが、利用する場合には一定の要件が存在します。

マイホームを売った年、前年、および前々年に買い替えや交換の特例の適用を受けた場合は[3,000万円控除]は利用できません。

また、この[3,000万円控除]を使用した場合は、新たに住宅を購入して住宅ローンを利用した場合に[住宅ローン控除]を利用できなくなります。

 

所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例[10年超軽減税率の特例]

この特例は、マイホームを売却した際に一定の要件を満たす場合に、長期譲渡所得の税額を一定の部分までさらに低い税率で計算できるというものです。

この特例を受けるための基本的な要件は、売却物件が自らの居住用財産で、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えていることです。

通常、長期譲渡所得にかかる譲渡所得税の税率は20.315％ですが、この特例が適用されると、税率は課税譲渡所得の6,000万円以下の部分までが14.21％まで軽減されます。

所有期間10年超特例を適用すると、税率は以下のようになります。

なお、6,000万円を超える部分は、長期譲渡所得に対する通常の税金の税率と同様です。

 

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生憎、親から取得して未だ８年と少しの期間しか住んでいなかったので、[10年超軽減税率の特例]は使用することができませんでした。

このため、公共事業に売ることにしました。

 

 

 

■マイホームを公共事業に売却

収用権が認められている公共事業のために土地建物を売却すると、譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引くことができます。

公共事業でなくとも、区間整理のために売ったり、住宅造成事業のために売った場合には、特例が適用できます。

以下の様な特例があります。

• 収用等により土地建物を売ったときの特例
• 特定土地区間整理事業のために売ったときの特例
• 特定住宅地造成事業のために売ったときの特例
• 農地保有の合理化のために売ったときの特例
• 低未利用土地等を売却した場合の控除

 

収用等により土地建物を売ったときの特例

公共事業のために建物や土地を売却した場合、譲渡益に対して最大5,000万円の控除を受けられます。この特例は、正式名称を「譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例」と言います。

ただし、公共事業者から受け取った補償金のうち、収益補償金、移転補償金、経費補償金などは5,000万円の特別控除の対象とならないため注意が必要です。
（建物を壊している場合、建物移転補償金などの額が控除の対象となります。）

控除を受けるには、売却した建物・土地が固定資産であること、買い取りを申し出られた日から6ヶ月以内に売却していること、公共事業の施行者から最初に買い取りの申し出を受けた人（または相続した人）が譲渡を行っていること、といった要件を満たす必要があります。

同じ公共事業に対して年を跨いで譲渡を行う場合、最初の年だけしか特例を受けられません。

【適用要件】

この特例の適用を受けるには、次の要件すべてに当てはまることが必要です。

• 売った土地建物は固定資産であること。
• その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けていないこと。
• 最初に買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること。
• 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者（その者の死亡に伴い相続または遺贈により当該資産を取得した者を含みます。）が譲渡していること。

また、以下の特例の適用を受ける場合は5,000万円の控除を受けられません。

特定土地区間整理事業のために売ったときの特例

国や地方公共団体などが行う土地区間整理事業により土地等を譲渡した場合、譲渡所得から最大2,000万円の控除を受けられます。

また、土地区間整理事業以外でも、住宅街区間整理事業、第一種市街地再開発事業、防災街区整備事業などのために土地を譲渡した場合にも適用を受けられます。

1つの事業に年を跨いで譲渡が行われる場合、最初の年だけしか控除を受けられません。

 

特定住宅地造成事業のために売ったときの特例

特定住宅地造成事業などのために土地を譲渡したとき、譲渡所得から最大1,500万円を控除することができます。令和５年12月31日までに行われた譲渡に限ります。

以下のいずれかに該当する必要があります。

ただし、買い取られる土地全て（または一部）について、交換・買い替えなどの特例や、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率等の特例を受けている場合には、適用を受けることができません。

 

農地保有の合理化のために売ったときの特例

個人または農業生産法人が保有する農地区域内の農地などを、農業委員会のあっせんなどにより認定農業者などへ譲渡した場合に、譲渡所得から最大800万円の控除を受けられます。

また、農業営利基盤強化促進法の規定の買い入れ協議に基づく譲渡である場合は1,500万円の控除が適用されます。

農業の効率化を行う政策のための特例であるため、通常の農地売買（農地法第3条許可に基づく）には適用されません。

 

低未利用土地等を売却した場合の控除

令和7年12月31日までの間に個人が都市計画区域内にある低未利用土地等を売却した場合、その譲渡益の金額から100万円を限度に控除を受けることができます。

本特例措置は、一定の要件を満たす譲渡価格が500万円以下または800万円以下（※）の低未利用土地等の譲渡をした場合に、長期譲渡所得から100万円を控除するものです。
（※）市街化区域や用途地域設定区域内等における低未利用土地等について譲渡された場合に限り、上限が800万円までとなります。

また、その譲渡益の金額が100万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。

控除を受けられる要件は以下の通りです。

分筆された土地である場合、一筆であった土地から分筆された他の土地が前年・前々年にこの特例の適用を受けている場合は適用を受けることができません。

また、これ以外の土地収用に関する控除（後の節で紹介します）や課税の繰り延べなど、他の譲渡所得に関する課税の特例との併用はできません。

 

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良く調べたら、親は「買取り等の申し出」を受けていませんでした。
このため、叔父に相談した所、持っている家と交換しようとの申し出がありました。

 

■叔父との不動産交換

• 不動産の交換はどの様にするのでしょか？
• また、譲渡所得になったり贈与税が掛かったりしないのでしょか？

同等の不動産を交換する場合には以下の特例を使用できます。

 

この特例を使用すると、個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとすることが可能です。

ただし、金銭の移動は無くても、確定申告が必要です。

特例の適用を受けるための要件

• 交換により譲渡する資産および取得する資産は、いずれも固定資産であること。
  ※不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産（棚卸資産）は、特例の対象になりません。
• 交換により譲渡する資産および取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
  この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備および構築物は建物の種類に含まれます。
• 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。
• 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
• 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
• 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20パーセント以内であること。

 

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結局、叔父の持っていた不動産は、購入して未だ１年経っていなかったので、不動産交換の話は無かったことになりました。
しかしながら、今後の生活を考えて、後２年間今のマイホームに住んで、１０年以上住んでからを売却して、住宅ローンを組んで新しい家を買うことにしました。

 

■マイホームの買換え

マイホームを買換えする場合には、住宅ローンの支払いが残っているかが重要になります。

• 買換えがある場合、買換えた住宅で償還期間10年以上の住宅ローンを利用しているのか
• 買換えがない場合、売却する住宅に償還期間10年以上の住宅ローンの残高があるか

住宅ローンを利用する場合には、「住宅ローン控除」の特例を利用することが可能です。

利用可能な特例は以下の３つが存在します。

なお、特殊なケースですが、平成21年・22年に取得した土地であった場合には、「平成21年・22年に取得した土地を売却した場合の控除」を利用することも可能となります。

 

特定の居住用財産の買換えの特例[マイホームの買換え特例]

特定のマイホーム（居住用財産）を、令和5年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えるときは、所有期間と居住期間がその年の1月1日時点で10年を超えているといった、一定の要件を満たして自宅を買い替える場合、売却時の譲渡益に対する税金の納税を将来に繰り延べられる特例です。（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。

これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

売却して譲渡益が発生する場合、売却金額よりも新しく買い換えた住宅の購入金額が高いケースでは、その時点で譲渡所得は課税されず、将来買い換えた住宅の売却時までに繰り延べができます。

逆に売却金額より新居の購入金額が低い場合は、購入金額と同じ額までは繰り延べられますが、差額には譲渡所得税がかかります。この特例は2023年12月31日までにマイホームを売却した場合に限ります。

 

住宅借入金等特別控除[住宅ローン控除]

住宅ローン控除とは「住宅借入金等特別控除」のことで、一定の要件を満たすマイホームを、住宅ローンを利用して購入した場合、住宅ローンの年末残高に応じて所得税の控除が受けられる制度のことです。

住宅ローン控除が利用できれば、住宅を購入した後のローン返済といった経済的負担を軽減できます。

この住宅ローン控除は、色々種類があるため、次章にてご説明することとします。

 

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例[損益通算繰越控除できる譲渡損失の額]

譲渡損失の繰越控除には2つのタイプがあります。そのひとつが、マイホームを買い替えるときに利用できる控除で、これをマイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例と言います。

不動産を売却して譲渡所得がマイナスとなり、譲渡損失が出た場合は、基本的に確定申告をする必要はありません。

しかし、売却をして譲渡損失が発生した場合、「損益通算」という制度を利用できます。

損益通算とは、その年の所得の黒字と赤字を相殺できるというものです。損益通算を利用できれば、納税額の負担を軽減できます。

これらの特例の適用により、譲渡損失の繰越控除として、売却した翌年から最大で3年間、譲渡損失を繰り越して税金を計算できるようになります。

特例を利用するにはいくつかの条件があるので、詳しく見ていきましょう。

売却する物件の条件

以下は、売却する物件に関する条件です。

買換え対象の物件の条件

そして、買換えの対象となる不動産物件の条件は以下のとおりです。

 

 

住宅借入金等特別控除[住宅ローン控除]

マイホームを、住宅ローンを利用して購入した場合、住宅ローンの年末残高に応じて所得税の控除が受けられる制度です。

• 個人が住宅ローン等を利用していること
• マイホームの新築、取得または増改築等（以下「取得等」といいます。）をしていること
• 令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に自己の居住の用に供していること

その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除（住宅借入金等特別控除）することができます。

家を買って住宅ローンを借りた人が住宅ローン控除を受けると、納めた税金に応じて所得税が還付されます。

＜参考＞居住年が令和6年または令和7年である場合の一般の新築住宅の住宅ローン控除のイメージ

＜参考＞買取再販住宅のイメージ

 

住宅借入金等特別控除を利用するための要件

住宅借入金等特別控除を利用するには、人や住宅が一定の要件を満たす必要がある。利用できる人の要件は以下のとおりです。

対象となる住宅は以下の要件を満たす必要がある。

住宅等の区分に応じた適用要件

認定住宅等については、その区分に応じて次の適用要件を満たす必要があります。

 

住宅借入金等特別控除の控除期間および控除額の計算方法

住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額（住宅の取得等の対価の額または費用の額（注1、2）が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得等の対価の額または費用の額。以下「年末残高等」といいます。）を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します（100円未満の端数金額は切り捨てます。）。

（注1）住宅の取得等に関し、補助金等（国または地方公共団体から交付される補助金または給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。）の交付を受ける場合（平成23年6月30日以後に住宅の取得等に係る契約を締結する場合に限ります。以下同じです。）には、その補助金等の額を控除します。

（注2）住宅の取得等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」（措法70の2）または「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」（措法70の3）（以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。）を適用した場合には、その適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。

 

 

 

用語の説明

 

住宅ローン控除特例が使用できる方

マイホームの住宅ローン控除が受けられる方は以下の様な方となります。

• 住宅ローン等を利用してマイホームの新築等をした方
• 住宅ローン等を利用して買取再販認定住宅等および買取再販住宅の取得をした方
• 住宅ローン等を利用して中古住宅の取得をした方
• 住宅ローン等を利用してマイホームの増改築等をした方
• 住宅ローン等を利用して要耐震改修住宅の取得をした方

 

住宅ローン等を利用してマイホームの新築等をした方

この特例は、以下のとおり、住宅等の区分および居住年に応じて、借入限度額や控除期間が異なります。

（注）一般の新築住宅のうち、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものまたは令和6年6月30日までに建築されたものは、借入限度額を2,000万円として10年間の控除が受けられます。
ただし、特例居住用家屋に該当する場合は、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものが対象となります。

 

住宅ローン等を利用して買取再販認定住宅等および買取再販住宅の取得をした方

この特例は、以下のとおり、住宅等の区分および居住年に応じて、借入限度額や控除期間が異なります。

 

住宅ローン等を利用して中古住宅の取得をした方

この特例は、以下のとおり、住宅等の区分および居住年に応じて、借入限度額や控除期間が異なります。

 

住宅ローン等を利用してマイホームの増改築等をした方

個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得または増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に自己の居住の用に供したときは、一定の要件の下、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除（住宅借入金等特別控除）することができます。

なお、このコードではマイホームの増改築等をした場合の内容について説明しています。

※以下の表はマイホームの増改築等をした場合の借入限度額、控除期間等となります。

バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、多世帯同居改修工事を含む増改築等をした場合で、住宅特定改修特別税額控除を受けられる場合の要件にも該当する方は、選択により、この住宅借入金等特別控除に代えて住宅特定改修特別税額控除を受けることができます。

 

住宅ローン等を利用して要耐震改修住宅の取得をした方

耐震基準に該当しない中古住宅のうち一定の要件を満たすもの（以下「要耐震改修住宅」といいます。）を取得した場合において、事前に一定の耐震改修を行う旨の申請をした上で、居住の用に供する日（その取得の日から6か月以内の日に限ります。）までにその申請に係る耐震改修を行ったことにより耐震基準に適合することにつき証明がされたものについて、令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に居住の用に供した場合には、一定の要件の下、その耐震改修に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除（住宅借入金等特別控除）することができます。