相続または遺贈によって取得した空き家を売却する際には、最高で譲渡所得から3000万円までの控除が受けられます。ただし、すべての住宅が適用を受けられるわけではなく、耐震性能や売却金額などの適用要件があります。
この特例を使用する場合には、「課税譲渡所得」を求める時に、令和9年12月31日までの間に土地を売って、一定の要件に当てはまる場合には、「特例控除」の金額(3,000万円まで)を控除することが可能です。
なお、令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。
この特例は、相続または遺贈により取得した被相続人（以下「亡くなった人」）が居住していた家屋やその土地を一定期間内に売却し、定められた要件に当てはまる場合は、譲渡所得の金額から最高3000万円を控除することができるという特例で、「空き家特例」とも呼ばれます。
今回は、相続した空き家を売却する時に利用可能な「空き家特例」を紹介します。
空き家特例とは
この「空き家特例」は、令和9年12月31日までの時限措置となります。
相続または遺贈により取得した被相続人（以下「亡くなった人」）が居住していた家屋やその土地を一定期間内に売却し、定められた要件に当てはまる場合は、譲渡所得の金額から最高3000万円を控除することができます。
これを、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」と言い、「空き家特例」とも呼ぶことがあります。
譲渡所得の金額は、下記の計算式のとおり、土地や建物を売った譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、所得を基準に税額が決まります。したがって、特別控除が使える場合は節税になります。
譲渡取得＝譲渡価格（収入金額）− 必要経費（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額
※控除される3,000万円については、特別控除額に設定されます。
なお、相続人等が3人以上いる場合は、上限が2,000万円となります。
取得費は、不動産の購入代金や、購入手数料などに、その後支払った改良費などを加えた合計額を指します。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を引いて計算します。
この譲渡取得に税率を掛けて譲渡取得税を求めることが可能です。
この「譲渡取得税」の詳細な計算方法は、以下の記事で説明していますので、是非ご覧下さい。
[https://inheritancetax119.com/capital-gains-tax]
「空き家特例」の適用要件
対象となる「亡くなった人の居住用家屋」（以下「空き家」）は、相続の開始の直前時点において、亡くなった人が居住のために使用していた家屋で、以下の3要件をすべて満たす必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 相続の開始の直前において亡くなった人以外に居住をしていた人がいなかったこと
そして、特例を適用するための要件は以下のとおりです。
- 譲渡人が、相続または遺贈により空き家を取得したこと
- 空き家を売るか、空き家とその敷地を売る場合は、相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住などに使用しておらず、譲渡時に空き家が一定の耐震基準を満たすこと
- 相続または遺贈により取得した空き家を取壊したあとに、その敷地を売る場合は、相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住などに使用しておらず、取り壊し後にほかの建物や構築物などを建築していないこと
- 相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること（相続人が複数の場合は1人につき1億円ではなく、合算した売却代金が1億円以下であること）
- 売った空き家等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など、ほかの特例の適用を受けていないこと
- 同一の亡くなった人からの相続または遺贈により取得した空き家等について、空き家特例の適用を受けていないこと
- 空き家等の売却先が親子や夫婦など特別の関係がある人でないこと
このように、対象物件も適用要件も細かく定められているので、注意が必要です。
なお、「空き家特例」は、令和6年（2024年）1月以降に行う譲渡については、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、耐震改修や家の取り壊しをすれば特例を適用することができるようになります。
一方で、相続人等が3人以上いる場合の特別控除額は、上限が3000万円から2000万円に減額されますので注意が必要です。
相続した土地に2以上の建築物（例えば、母屋と離れなど）がある場合
この特例の説明として以下の記載があります。
なお、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。
＜事例＞被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等の範囲
この意味は、以下の様に解釈することが可能です。
相続した土地に２つ以上の建造物（例えば、母屋と離れなど）があった場合には、被相続人が死亡する前に主に使用していた建屋を被相続人の居住用建屋として本特例の控除対象となります。
つまり、母屋と離れがあった場合に、被相続人が住んでいた母屋がある建物が故人の「居住用建屋」であったと判断されるということです。
「母屋」に被相続人、「離れ」に相続人が住んでいた場合であっても、本特例を適用することが可能となるということです。
また、本特例の適用要件を満たすために居住建屋を取り壊す場合には、「母屋」のみを取り壊せば良く、「離れ」はそのまま残すことが可能ということです。
他の特例との適用関係
-
自己居住用財産の3,000万円特別控除又は自己居住用財産の買換え特例のいずれかとの併用が可能
（同一年中に空き家の3,000万円特別控除と自己居住用財産の3,000万円特別控除とを併用する場合には、2つの特例合わせて3,000万円が控除限度額となります） -
住宅ローン控除との併用が可能
空き家特例の必要書類
空き家特例を適用するには、確定申告書に要件を満たすことを証明できる以下の書類を添付する必要があります。
- 譲渡所得の内訳書
- 売った空き家等の登記事項証明書で次の3つの事項が明らかになっているもの
1. 売った人が亡くなった人の居住用家屋および居住用家屋の敷地等を亡くなった人から相続または遺贈により取得したこと
2. 空き家が昭和56年5月31日以前に建築されたこと
3. 区分所有建物登記がされている建物でないこと - 空き家の所在地を管轄する市区町村長に申請することで交付される「被相続人居住用家屋等確認書」
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることがわかる書類
なお、相続または遺贈により取得した空き家を取り壊した後にその敷地等を売った場合は、「耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書」は不要です。
また、登記事項証明書は、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産にかかる不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することで、添付を省略することができます。
「空き家特例」の適用を受ける際の注意事項
空き家特例の適用を受けるためには、注意すべき点があります。要件を満たさなければ特例の適用が受けられないので、慎重に対応しましょう。
納税額がゼロ円でも確定申告が必要
特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
したがって、控除によって所得がなくなり、税額がゼロ円になる場合であっても申告することになります。申告しなければ特例の適用を受けられないので気をつけましょう。
贈与などで建物を事前取得している場合は適用が受けられない
特例の対象となる物件は、相続または遺贈により取得した空き家です。
空き家となった物件があっても、相続の開始の直前時点において、所有者が居住者以外であれば、特例の適用は受けられません。
つまり、生前に贈与などで所有者を変更した物件は対象外ということです。
事業用の事務所は適用対象外となる
特例の対象物件は、相続の開始の直前時点において、亡くなった人の居住の用に供されていた家屋である必要があります。
したがって、居住用でない事業用の事務所などについては、原則としてこの特例は適用できません。
まとめ
最高で譲渡所得から3000万円までの控除が受けられるように、空き家特例は適用できれば所得を減少させることができ、節税になります。
しかしながら、要件が厳しいため適用可能かどうかについては十分な確認が必要となります。
本「空き家特例」を使用したい場合には、相続に詳しい税理士にご相談する様にして下さい。
なお、以下の記事では、相続に詳しい税理士をご紹介しています。
また、空き家の取り壊しについては、以下の記事を参照頂ければと思います。
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