土地の評価！最初に土地の種類を決定！土地の種類で評価方法が違う！

相続税で土地を評価する場合、最初にやるべき工程がその土地の種類を決めることです。

建物の敷地なら「宅地」、用水を利用して耕作する土地なら「田」、耕作の方法によらないで竹木の生育する土地なら「山林」など土地にはいくつかの種類があります。

この種類のことを「地目」といいます。
相続税上は、下記9個の地目に区分されています。

この記事では、土地を取得した場合の土地の種類の見極め方から評価方法までについてご説明します。

 

 

 

 

土地の評価をするための流れ

土地を評価する場合の一連の流れは、以下の通りとなります。

1. 土地の地目が何であるかを判定
2. 土地が都市計画法のどの区域なのかを判断
3. 土地の評価単位の確定
4. 土地の評価金額の求め方

 

 

 

１．土地の地目が何であるかを判定

 

９つの地目の判定方法

相続税において、その土地がどの地目となるかは、登記簿上に記載された地目（田、畑など）で判定できません。

地目は現況によって判定をします。

以下では、各地目の判定方法と、その相続税に対する評価方法を説明します。

１．宅地の種類と判定方法

宅地とは、現在建物が立っている土地、もしくは建物の敷地のために使われる土地のことを指します。

宅地建物取引業法においては、用途地域内にある土地は、道路や川など一定の例外を除き、すべて宅地となります。

不動産登記法において、土地には田や山林などの用途（地目）が決められています。そのため、住宅のような建物を建てる土地には、登記簿謄本に宅地と記載されている必要があります。

 

２．農地(田、畑)の種類と判定方法

農地の相続税について考える場合は、その土地が「農地」に該当するかどうかを判別する必要があります。

「農地」とは、現在、農作物の栽培のために耕作されている土地、あるいは耕作されていなくても耕作しようと思えばいつでも耕作できる土地となります。

農地は以下の４つの区分＋生産緑地に分類されています。

 

８．雑種地の種類と判定方法

雑種地とは「その他諸々の雑多な土地」ということで宅地、農地、山林等の土地以外の土地という意味です。
代表例としては、駐車場や空き地のことを雑種地といいます。

雑種地とは、上述の１～７のいずれにも該当しない土地となります。

雑種地の地目の判定は消去法的に把握する必要があります。

雑種地については、細かな規定がありますが、主に以下の様な土地が該当します。

• 駐車場
• 私道
• 資材置き場
• ゴルフ場
• 空き地
• 公園
• テニスコート
• 野球場
• バッティングセンター
• ゴルフ練習場
• 遊園地
• 墓地、境内地

 

 

 

 

２．土地が都市計画法のどの区域なのかを判断

都市計画区域とは

都市計画区域とは、都市計画法という法律によって、都道府県知事や国土交通大臣が指定するエリアのことです。

• 都市計画区域は、「市街化区域」と「市街化調整区域」「非線引き区域」に分けられる。
• 都市計画区域の他には、「都市計画区域外」と「準都市計画区域」がある。

市街化区域

「市街化区域」とは、都市計画区域について、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに定める区域区分のうち、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。

 

市街化調整区域

「市街化調整区域」とは、都市計画法により定められる区域区分のうち、市街化を抑制する区域のことです。

市街化を目的としていないため、原則として住宅や商業施設など建物を建てることができません。

そのため、市街化調整区域内での土地活用は難しいとされており、以下の用途で活用されています。

1.  駐車場
2. 太陽光発電
3. 資材置き場
4. 墓地・霊園

「都市計画区域・準都市計画区域以外の区域」の事です。

建築基準法の集団規定と言って、建築物の敷地に対する隣地や道路との関係（高さ、建ぺい率、容積率など）、都市計画（用途地域など）が適用されない地域です。

 

 

 

 

３．土地の評価単位の確定

土地の評価単位は、基本的には原則「地目別」です。

【地目別の評価単位一覧】

地目	評価単位
宅地	利用の単位となっている1区画の宅地（＝1画地の宅地）
田・畑（農地）	耕作の単位となっている1区画の田及び畑（農地）
山林	固定資産税の台帳に登録された、1筆の山林
原野	1筆の原野
牧場・池沼	原野に準ずる
鉱泉地	原則、1筆の鉱泉地
雑種地	利用の単位となっている一団の雑種地（同一の目的で使用されているもの）

ただし、地目によっては、それ以外の要素も加味して判定しなければなりません。

 

宅地の評価単位の例

例えば、宅地は、１画地の宅地、つまり利用の単位となっている１区画の宅地ごとに評価をします。

宅地は、１画地の宅地、つまり「利用の単位となっている１区画の宅地」ごとに評価をすることとなっています。

「利用の単位となっている１区画の宅地」とは、その宅地の取得者が単独で、自由に使用収益、処分することができる利用単位又は処分単位をいいます。

例１：テニス合宿所

例えば、下記のような利用の単位が異なる一団の土地があったとします。

• 標準的な宅地(合宿所)は宅地
• テニスコートは雑種地
• 資材置場は雑種地
• 駐車場は雑種地

原則通りなら地目や利用目的が違うので、原則通り上記の４つで分けて、「合宿所」、「テニスコート」「資材置き場」「駐車場」評価します。

但し、市街化区域等に所在した場合には、４つの土地を一体として評価することが可能な場合があります。

(注)　贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とします。

この様な場合には、「ただし書き」例外を適用して「合宿所」の敷地としてテニスコートと駐車場を一体で評価します。

簡単に言うと2つ以上の地目であっても一体利用されていた場合には、原則の地目ごとの評価ではなく、2以上の地目を一体として評価することができるということです。

例２：ゴルフ練習場

建物の敷地となっている宅地と、その他の雑種地からなる次の図のようなゴルフ練習場があります。

土地の価額は、原則として地目の別に評価しますが、2以上の地目からなる一団の土地が一体として利用されている場合には、その一団の土地はそのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価します。

したがって、図のように、A土地及びB土地の一団の土地がゴルフ練習場として一体利用されている場合には、その一部に建物があっても建物敷地以外の目的による土地(雑種地)の利用を主としていると認められることから、その全体が雑種地からなるものとして雑種地の評価方法に準じて評価することになります。

なお、駐車場の用に供されているC土地は、不特定多数の者の通行の用に供されている道路によりA土地及びB土地とは物理的に分離されていますから、これらの土地とは区分して評価します。

例３：地目の異なる土地を一団として評価する場合

市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、市街地農地、市街地山林、市街地原野及び宅地と状況が類似する雑種地のいずれか2以上の地目が隣接している場合で、全体を一団として評価することが合理的と認められる場合の具体例を以下に示します。

以下の事例～のような場合に、農地、山林及び雑種地の全体を一団として評価することが合理的と認められます。

なお、事例のような場合はそれぞれを地目の別に評価します。

※(事例)のように農地と山林をそれぞれ別としても、その形状、地積の大小、位置等からみても宅地の効用を果たすと認められる場合には、一団としては評価しません。

 

 

 

以下では、各地目の相続税に対する評価方法を説明します。

 

１．宅地の相続税評価額

宅地とは、現在建物が立っている土地、もしくは建物の敷地のために使われる土地のことを指します。

宅地建物取引業法においては、用途地域内にある土地は、道路や川など一定の例外を除き、すべて宅地となります。

宅地の相続税の評価額の求め方は複雑なので、以下の記事で詳細をご説明しています。

 

２．農地(田、畑)の相続税評価額

農地の相続税について考える場合は、その土地が「農地」に該当するかどうかを判別する必要があります。

その農地の区分に応じて定められた評価方法により、相続税評価額の算定をおこないます。(農地法による区分ではなく、税法上の農地区分となります。)

市街地にある農地や広大な農地の場合、相続税評価額が高額となり、結果として相続税の負担が重くなることがあります。

農地は以下の４つの区分＋生産緑地に分類されており、それぞれの区分に応じた評価方法が定められています。

【農地の評価額計算方法】

評価額　＝　固定資産税評価額 × 国税庁が定めた倍率

 

宅地比準方式

「宅地比準方式」とは、その農地が宅地であるとした場合の1平米あたりの価額から、その農地を宅地に転用する場合にかかる1平米あたりの造成費を控除した金額に、農地の地積を乗じて計算します。

1平米あたりの宅地造成費の金額は、都道府県ごとに国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

 

市街地周辺農地

以下の計算式で求めます。

評価額　＝　市街地農地 × 0.8

 

生産緑地の計算方式

評価額 ＝ その土地が生産緑地でないものとして評価した価額 × ｛1－（①または②の割合）｝

① 課税時期（被相続人が亡くなった日）に市町村が買取りの申出できない生産緑地

②課税時期に市町村が買取りの申出が行われていた生産緑地、または買取申出ができる生産緑地

割合　＝　0.05

 

農地の計算例

純農地の計算例

純農地に該当する土地を仮定して計算してみます。固定資産税評価額を500万円、倍率を30と考えます。

純農地とした場合の相続税評価額＝500万円 × 30＝1億5,000万円

生産緑地の計算例

課税時期に市町村が買取りの申出できない生産緑地で、課税時期から買取申出ができる日までの期間を5年以下とした場合で計算します。

相続税評価額＝1億5,000万円 × （1－0.1）＝1億3,500万円

つまり、生産緑地の相続税評価額は1億3,500万円です。

 

貸し付けている場合

 

 

 

 

 

８．雑種地の相続税評価額

雑種地には決まった評価方法がありません。

その雑種地と状況が類似する付近の土地の評価方法を真似して評価します。この真似することを税務上は「比準する」といいます。

雑種地の評価で一番難易度が高いのが市街化調整区域に所在する場合です。
難易度が高い理由が下記の論点があるためです。

以下で詳しく説明します。

 

対象地が店舗等の建築が可能な幹線道路沿いや市街化区域との境界付近の場合

宅地比準方式を使用します。

宅地比準方式については、「２．農地(田、畑)の相続税評価額」でも説明していますが、以下の式で計算します。

 

 

対象地の周囲が純農地、純山林、純原野の場合

都市計画図、航空写真、国税庁の倍率表等で対象地の周辺の土地の状況を確認し、ある程度容易に判定ができると思います。

農地比準、山林比準、原野比準方式を使用します。

※注意点としては、農地・山林・原野比準の場合は造成費を加算（プラス）し、宅地比準の場合は造成費を控除（マイナス）するということです。

 

それ以外の土地

個別判定をします。

下記のような事項を総合的に勘案して比準土地を選定します。

• 対象地の周囲の状況
• 雑種地になる前の地目（登記簿謄本で確認します）
• 農地転用の有無
• 50戸連たん状況
• 固定資産税評価額の算定根拠

 

路線価地域に所在する場合の1㎡あたりの価額の求め方

路線価方式で宅地を評価するのと同じ方法で評価すれば大丈夫です。

路線価方式の評価については以下の記事を参照して下さい。

宅地の評価と唯一違う部分は、雑種地の内容に応じて宅地造成費を控除できる可能性がある点です。
宅地造成費は、都道府県別に毎年定められます。

ただし、アスファルト舗装や砂利敷がされている駐車場などは宅地造成の必要がないと判断されて宅地造成費は控除できないことがほとんどでしょう。

市街化区域に所在する雑種地で宅地造成費が控除できるケースは、未利用地で凸凹の土地であるなど限定的であるとお考えください。

 

比準地の1㎡あたりの価額の求め方

尚、宅地比準方式の「1㎡あたりの価額」は、以下の様に求めます。

1㎡あたりの価額　＝　比準地の1㎡当たりの固定資産税評価額✕時点修正率✕宅地の評価倍率✕各種補正率✕（1－斟酌割合）

時点修正率

固定資産税評価額は3年に一度しか見直されませんが、地価が下落した場合のみ時点修正を認めています。

具体的には各年の1/1～7/1までの間に標準宅地等の価額が下落した場合にその年の固定資産税評価額を減額できるのです。

時点修正率は、全国地価マップで確認ができます。対象地の前面の路線価をクリックすると下記のように左側に時点修正率が表示されます。

 

宅地の評価倍率

市街化区域に所在する雑種地は宅地比準価額方式で計算することがほとんどです。

倍率は、都道府県ごとに国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」から求められません。

「雑種地の固定資産税評価額＝宅地の固定資産税評価額」という算式が成立しないのでこの方法は使用できません。

各種補正率

必要な場合には、以下の様な補正をします。

1. かげ地割合の算定
2. 不整形補正率の確認

これらの補正に対する詳細は以下の記事をお読み下さい。

 

斟酌割合

「斟酌割合」は、以下の様に判定します。

尚、この判定の「斟酌割合」は微妙で、通達とかでガッツリ判定方法が決められていないので役所調査や現地調査で判断するしかないので、役所に確認するようにして下さい・

 

小規模宅地等の特例についての詳細は、以下の記事で紹介しています。

 

特定計画山林の特例

特定計画山林の特例とは、特定計画山林相続人等が相続等で取得した特定計画山林について、相続税の課税価格を減額するものです。

特定計画山林の特例の対象となった山林については、その山林の相続税評価額に100分の95を乗じて課税価格に加えます。

当初より少ない金額で相続税の計算を行うため、相続税の負担を軽減する効果がある特例です。

特定計画山林の特例の適用要件

特定計画山林の特例の適用を受けるためには、いくつかの要件を満たさなければなりません。

定められた要件を1つでも満たすことができないと、適用は受けられません。

満たさなければならない要件は、以下のすべてです。

農地の納税猶予特例

「農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例」（農地の納税猶予特例）とは、遺贈により農地等（農地、採草放牧地および準農地）を取得して、その土地で引き続き農業がおこなわれる場合には、一定の要件のもとに、本来の相続税額のうち「農業投資価格」を超える部分に対応する相続税の納税が猶予されるという制度です。

さらに、納税猶予を受けていた相続人が死亡した場合等には猶予税額が免除されます。

 

納税猶予される税額の計算

農地の納税猶予特例によって納税猶予される相続税額は、以下の算式で計算されます。

納税猶予される相続税額 = 農地を通常の計算方法で計算した場合の相続税額－農地を農業投資価格により評価した場合の相続税額

計算例

仮に、農地を通常の計算方法で計算した場合の1平米の評価額が10万円だとすると、1,000平米では1億円になります。

特例が適用されない場合（本来の税額）

農地の評価額1億円で計算された相続税額になる。

特例が適用される場合

「農地の評価額1億円で計算された相続税額－評価額84万円で計算された相続税額」の部分が、納税猶予される。
→評価額84万円で計算された相続税額になる。

上記の例をざっくりいうと、「1億円」の相続税評価額が「84万円」になるので、99％以上も評価額が減額されるという大きな効果をもたらします。

 

農地の納税猶予特例を受けるための要件

農地の納税猶予の適用を受けるためには、①被相続人、②相続人、③農地、の3種類に関して、それぞれ詳細に定められた要件を満たしている必要があります。以下、それぞれの要件を確認します。

 

土地の評価額を求めるには、

• 地目が何であるかを確定する
• 都市計画法のどの区域かを確認する
• 土地の評価単位を確認する

以上の内容を踏まえた上で、地目別に計算してく必要があることが、理解できたかと思います。

しかしながら、土地の評価は非常に複雑であり、解釈の仕方によっては、プロの税理士でも評価額が上がったり、下がったりしてしまいます。

このため、相続を専門に扱っている税理士に相談するのが良いかと思います。

以下の記事にて相続の税理士を紹介していますので、是非ご参照下さい。