相続税の土地評価額計算！相続財産に土地が含まれる場合は評価が複雑

相続財産の中に土地が含まれている場合には、相続税を計算するために、土地を適切に評価する必要があります。

被相続人から譲り受けた相続財産の中に、土地や建物などの不動産があることは珍しいことではなく、令和３年に相続財産として申告された財産のうち、不動産は土地が35.2%、家屋が5.5%の約41%も存在しています。

不動産の評価は複雑なので、自分で計算してペナルティを食らうより、プロに依頼する方が賢明です。

 

今回は、そんな複雑な、土地の評価方法を解説します。

 

 

土地の評価方法

今回ご紹介する評価方法は、宅地の評価方法となります。宅地とは、とは自宅の敷地に限らず、事務所、店舗、工場などの事業用の土地も含みます。

宅地以外の評価方法については、その土地の地目を見定めた上で、他の記事で紹介していますので、そちらをご参照して下さい。以下の記事では、地目の見極め方についてご説明しています。

 

不動産のうち、土地の価格については、「一物四価」と言われるように、4通りの価格決定方法があります。

この内、相続税の計算に使われるのは路線価と固定資産税評価額の2つです。

土地の評価は、どのケースも判断や計算の仕方がとても複雑です。

間口が狭く奥行きが長い土地や形がいびつな土地は、住宅などを建てるときに使い勝手がよくないので土地の評価が減額されます。

また、騒音が酷い、日照時間が少ないなどの住環境が良くない土地についても、評価が下がります。

相続した土地の評価を行う際は、まず自用地として評価を行い、貸宅地や借地権のある土地など、自用地以外の土地の場合は、その利用割合に応じて調整を行うことになります。

 

 

 

 

自用地評価額の求め方

自用地とは、所有者以外の他人が利用する権利を持たない土地のことです。

この自用地という言葉は、相続税や贈与税の計算において課税対象となる土地を指して使われる言葉です。簡単に言えば、居宅や駐車場など「自分で利用している土地」のことを指します。

相続における宅地の評価方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

主に市街地にある土地・建物については路線価方式で、市街地から遠く離れた土地・建物については倍率方式で計算すると思っておけばほぼ間違いないでしょう。

路線価の求め方

各地域の路線価は、路線価図という地図に記載されています。路線価方式で宅地を評価する場合には、まず路線価図でその宅地の路線価を調べる必要があります。

路線価が定められている土地全部がきれいな形をしているわけではなく、土地によって形状や立地状況は様々なので、評価額を計算する際には現況に沿って補正をかけることが必要となります。

 

路線価の調べ方

まず、固定資産税課税明細（納税通知書）や登記簿謄本で土地の面積の面積を調べます。

路線価図は各税務署で閲覧できますが、国税庁のHPの「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。

路線価図では宅地が面した道路上に「1,240B」のように金額が表示されていますが、数値は1平方メートルあたりの路線価額（単位：千円）、アルファベットは借地権割合（※借地権の評価額を求める際に使用）になります。

 

 

 

路線価方式での計算方法

路線価（相続税路線価）とは、道路（路線）に面する宅地1[m²]あたりの評価額です。

市街地の宅地については路線価が定められていますから、路線価方式を採用します。

相続や遺贈で取得した土地や建物に関するこれらの具体的な価格が知りたいときには、路線価は以下に示す国税庁のHPの「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。

路線価方式で土地の評価額を計算する方法について以下に記載します。

土地の評価額　＝　路線価の評価額　ｘ　面積[m²]

路線価の評価額：国税庁のHPの「路線価図・評価倍率表」で調べることが可能
面積[m²]：調査対象の宅地の面積

たとえば、路線価が30万円で宅地の面積が180[m²]の場合

土地の評価額 = 30万円×180[m²]＝5,400万円

 

但し、実際にはもっと複雑で、以下の様な補正を路線価に加えることにより、土地の評価額が決定します。

• 画地調整（面積調整）
• 不整形地補正
• 地積規模の大きな宅地
• 無道路地
• がけ地を有する宅地
• 土砂災害特別警戒区域内にある宅地
• 容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地
• 私道

全ての補正を使用する訳ではありませんが、実際の土地の状況に合わせて各補正を実施していきます。

以下では、「画地調整（面積調整）」の方法のみをご説明します。

 

画地調整（面積調整）

土地の評価額はきれいな四角の形をした土地を想定してつけられたものですが、現実的にはきれいに形の整った土地はそうありません。

実際には、細長い土地や三角形の土地などさまざまな形の土地があります。

相続税額を計算するためにそれらの土地の評価額を算出するときは、補正率をかけて実際の評価額に近づけるようにしています。

宅地の立地や形状に応じて路線価に補正を加えて実際の価値に近い評価額を割り出すことを「画地調整」といいます。

路線価は、面している道路に応じて一律に設定されているものですが、実際には土地の価格は土地の形状や奥行などの影響を受けます。

そのため、路線価方式では、宅地の評価額を算出する際に、路線価に補正係数をかけて補正を行い、評価額を減額します。

 

正面路線価の決定と各路線価の決定

はじめに、土地に対する正面の道路がどの方向になるかを決定します。

路線価は、道路毎に決定されるため、道路に面した方角をその土地の正面とします。

その土地が角地の様に複数の道路に面している場合には、

このうち、奥行補正後の価格が高い方の路線価を「正面路線価」、他方を「側方路線価」とし、正面路線価を基礎としながら側方路線価の影響を加算する形の補正を行います。

正面と側方に道路がある角地の評価額は、奥行補正後の正面路線価を基礎とし、奥行補正後の側方路線価に「側方路線影響加算率」をかけた額を加算します。計算式は次のとおりです。

（正面路線価×奥行価格補正率）＋（側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率）

 

また、角地など2つ以上の道路に面している宅地の場合には、利用価値が高く、通常よりも評価が上がることになります。

このような宅地の場合には、路線価にもとづき、評価を増額する補正を行うことになります。

角地・準角地では、2つ以上の路線価があることになります。

以上のことを踏まえて、路線価を以下の様に決定します。

補正路線価：道路に面する数により路線価に補正が入ります。

一方路線価　＝　正面路線価X奥行価格補正率
二方路線価　＝　一方路線価 ＋（側方・裏方路線価X奥行価格補正率X側方・二方路線影響加算率）
三方路線価　＝　二方路線価 ＋（側方・裏方路線価X奥行価格補正率X側方・二方路線影響加算率）
四方路線価　＝　三方路線価 ＋（側方・裏方路線価X奥行価格補正率X側方・二方路線影響加算率）

※上記の一方路線価～四方路線価の中で該当するものが補正路線価になります。

 

間口が矮小な土地の補正

間口が狭い土地は何かと不便であるため、評価が減額されます。

同様に、奥行きが長い場合も評価が減額されます。

 

間口が矮小な土地：
補正路線価　＝　補正路線価ｘ間口狭小補正率ｘ奥行長大補正率) 

画地調整に対する補正は以上でこの補正路線価を使用して土地の評価額を算出します。

 

 

 

不整形地補正

きれいな四角形ではない形状の土地のことを「不整形地」と言いますが、それら不整形地は形の整った土地と比較すると一般的に宅地として利用がしにくいので、その分評価額が安くなります。

また、土地の一部が斜面になっている「がけ地」と呼ばれる土地も同様に、評価は下がります。

騒音が酷い、日当たりが悪いなど決して住み良いとは言えない土地については、「その利用価値が著しく低下している」として、本来の評価額より約10％減額されることがあります。

その他、土壌が汚染されている土地や地下鉄が走っている土地も同様に、評価が低くなります。

 

不整形地の評価額の求め方

その土地が仮にきれいな長方形または正方形の土地（整形地）であった場合の想定図を描き、その想定整形地と元の土地との間に生じる「かげ地」と言われる土地面積の割合を算出します。

かげ地の割合が大きければ大きいほど減額率が高くなり、相続税の評価額は下がります。

不整形地の評価は次のような手順で定められます。

1. 整形地としての路線価の算定
2. 地積区分を調べる
3. かげ地割合の算定
4. 不整形補正率の確認
5. 評価額の計算

 

①整形地としての路線価の算定

その土地の形状がきれいな四角形であると仮定して、路線価を算出します。

②地積区分を調べる

地積区分表で、当該土地の立地と面積から表のどこにあてはまるかを調べます。

③かげ地割合の算定

次に、当該土地を長方形で囲むように線を引き、かげ地の割合を出します。想定整形地は道路に対して垂直になるように取るのが正確にかげ地割合を計算する秘訣です。計算式は以下のようになります。

④不整形補正率の確認

かげ地割合と、地積区分および地区区分との組み合わせから、不整形地補正率を確認します。

⑤評価額の計算

当該土地の実際の評価額を計算します。評価額は、整形地であるとした場合の１㎡あたりの路線価額に不整形地補正率をかけて計算します。

倍率方式での計算方法

倍率方式とは、固定資産税評価額に国税局長が定めた、以下にしめす国税庁HPにある「路線価図・評価倍率表」で定められている一定の倍率(評価倍率)を掛けて評価額を算出する方法です。

路線価が定められていない地域の宅地については、倍率方式で評価します。

倍率方式で土地の評価額を計算する方法について以下に記載します。

土地の評価額　＝　固定資産税評価額　×　倍率

固定資産税評価額：その土地のある市区町村役場の税務課に設置されている固定資産課税台帳で調査
倍率(評価倍率)：国税庁HPにある「路線価図・評価倍率表」で定められている一定の倍率

たとえば、固定資産税評価額が3000万円、国税庁の定める評価倍率が1.1倍の場合

 

倍率方式での注意点

倍率方式で算出する場合は、原則として土地の形状や面積の大小は考慮されないため、補正率を加味する必要はありません。

固定資産税評価額は、毎年郵送されてくる「納税通知書」や、その土地のある市区町村役場の税務課に設置されている固定資産課税台帳で調べることができます。

尚、倍率方式で土地の評価額を計算するときには、「基準年度」(被相続人が死亡した年)の固定資産税評価額を使って計算します。

地域によっては、基準年度以外にも実勢価格に合わせて固定資産税評価額も下げることがあるので、必ず「基準年度」の固定資産税評価額を使用する必要があります。

 

倍率方式での補正計算（宅地比準方式）

倍率方式でも、地目が「山林」となっているのに、実際の土地は「雑種地」などの特殊な土地の場合は、「宅地比準方式」を利用することになります。

1㎡あたりの近傍宅地の価額が入った固定資産税評価証明書を取り寄せ、その価額をもとに計算します。

雑種地の場合は、まず当該土地が宅地である場合の1㎡あたりの価額を算出し、次にその額と当該雑種地の地積を乗じて算出します。計算式は以下の通りです。

 

住環境が良くない土地、用途に制限のある土地は評価が下がる

住環境が良くない土地や用途に何らかの制限がかかるような土地は評価が下がる傾向があります。

ただし、すでに土地の評価方法のひとつである「倍率方式」で使用される倍率や路線価がそれらのマイナス要素を反映している場合は、評価減の対象とはならないため注意が必要です。

1. 住環境が良くない土地
2. 土壌が汚染されている土地
3. 地下に鉄道や高速道路などが通っている土地
4. 埋蔵文化財がある土地

 

 

 

 

住環境が良くない土地

以下のような環境にある土地は住みやすいといえないため、評価が下がります。

• 道路より低い位置にある（それぞれが周辺の宅地に比べて著しく高低差がある場合）
• 道路より高い位置にある
• 地盤に著しい凹凸がある
• 震動が甚だしい
• 騒音がある
• 日照が阻害されている（法律の基準を超えた日照阻害がある場合）
• 異臭がする
• 墓地に隣接している
• 高圧線の下にある

 

土壌が汚染されている土地

土壌が有害化学物質などで汚染されている土地は、人への健康被害をもたらす危険性があるため、評価は低くなります。

しかし、評価が低くなるのは「課税時期において評価対象地の土壌汚染が判明している場合」のみであり、「土壌汚染の可能性がある」など、はっきりしたことがわからない段階では土壌汚染地と評価することができないことに注意が必要です。

 

地下に鉄道や高速道路などが通っている土地

鉄道や高速道路のトンネルの上にある土地には、「区分地上権」が設定されています。「区分地上権」とは、鉄道や高速道路のトンネルなどが地下にある場合の空間部分の権利のことです。

この権利が設定されている場所では、建物を建てる場合に高さや荷重などが制限されるため、制限の度合いに応じて土地の評価額が下がります。

 

埋蔵文化財がある土地

埋蔵文化財がある土地については、過去の調査や試掘調査等から文化財がその土地に確実に存在すると判断された場合に限り、「必要な発掘調査費用相当額」の80%をその土地の路線価から控除することが認められています。

ただし、住宅を建設する場合の工事の出来る範囲や建物の建築制限については反映されていないことに留意することが必要です。

 

 

 

 

家屋の価額の求め方

家屋の評価方法については、賃貸等をしていなければ、簡単に算出することが可能です。

賃貸をする場合には、その方法によりよりそれぞれ評価方法が異なるため、以下の記事をご参照下さい。

 

家屋の評価額の求め方は簡単

家屋の評価額の算出は「倍率方式」のみ使用されます。

自宅の評価は全国一律で固定資産税評価額の1.0倍となっているため、固定資産評価額がそのまま相続財産としての評価になります。

 

家屋の評価額＝建物の固定資産評価額

 

建築中の家屋の評価額の求め方

相続を開始した時点で相続財産となる家屋が建築中の場合は、固定資産税の評価額がついていないため、人が住めるようになっている家屋とは別に評価をする必要があります。

このような場合には、費用原価を使用して算出します。

主に、建築材料費や施工費などが費用原価の対象となります。建築中の家屋を相続する場合は、「費用現価の70％」で評価します。

費用原価は、家屋の総工費に工事進捗率を掛け算した値で算出します。

そのため、建築業者に工事進捗率証明書をもらえるよう依頼することが必要です。

家屋の評価額　＝　費用原価　X　７０％

例えば「2000万円の建築費用の家屋で進捗率50%」の場合、費用原価は

相続税評価額は、費用原価の70%となるので

となります。

 

 

 

まとめ

土地を路線価方式により土地の評価額を計算する場合、実際には土地の形状等の判断が難しく、簡単に評価額が計算できないケースがあります。

相続における宅地の評価額を計算する場合には、税理士等の専門家に相談することをおすすめします。

なお、路線価は毎年変わるため、相続が発生した時点で正確に計算してもらうようにしましょう。

 

以下の記事で紹介している「税理士.com」なら、相続の専門家の税理士が多く存在してますので、是非ご参照下さい。