相続対策のマンション投資！投資マンションの選び方を個別面談！

相続対策としてマンション投資を考えている方！

マンション投資のノウハウを伝授します。

最近流行りのマンション投資ですが、一口にマンション投資と言っても、さまざまな種類があります。

• 「新築マンション」と「中古マンション」
• 「タワーマンション」と「ワンルームマンション」
• 「区分マンション」と「1棟物件」
• 「賃貸マンション」と「転売マンション」

どの様な「マンション」に投資するのが良いのでしょうか？
マンション投資はどの様なことに気をつければ良いのか？
マンション投資するには、どの位の資金が必要なのでしょうか？

今回は、マンション投資の特徴を洗い出し、投資するマンションの選び方を説明します。

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マンション投資でのマンションの選び方

マンション投資とは、投資用マンションを購入して入居者に貸し出して家賃収入を得る不動産投資の一種です。

マンション投資では、入居者がいる限り家賃収入が入り続けるため、安定した収入を期待できます。

マンション投資で利益が出る仕組み

マンション投資で利益が出る仕組みは、簡単にいうと、「時価」と「評価額」の違いによるものです。

「時価」とは、その時々に市場で成立している市場価格のことで、公正な価格とされており、いつ購入しても同じ価格で売買できると考えられる価格です。

「評価額」とは、相続税や固定資産税といったマンションの税金の計算や、保険の加入、担保にした借入れなどのために、マンションの価値を金額で表したものです。

一般的には、「評価額」は「時価」の80%位の価格であると言われますが、マンションの場合には、各部屋の持つ土地の所有面積が非常に小さいのです。

各部屋の土地の所有面積は以下の式で求めることが可能です。なお、各部屋の１部屋当りの土地面積のことを総面積といいます。

総面積＝1棟の土地面積×自己の専有部分の床面積÷1棟の家屋の総床面積

上記の式で解ることは以下の様なことです。

例えば、1,000m²の「1棟の土地面積」があるマンションに、

（A）5階建ての1フロアに100m²の部屋が10部屋存在する場合を計算すると以下の様になります。
この場合、総部屋数は50部屋です。

総面積＝1,000m²×100m²÷（1,000m²x5階）=20m²

（B）このマンションが20階建てだった場合にはどうでしょうか？
つまり、タワーマンションの場合です。この場合、総部屋数は200部屋です。

総面積＝1,000m²×100m²÷（1,000m²x20階）=5m²

（C）今度は、5階建てのままで、部屋の広さが20m²だった場合はどうでしょうか？
つまり、ワンルームマンションの場合です。総部屋数は250部屋です。

総面積＝1,000m²×20m²÷（1,000m²x5階）=4m²

（D）最後に、20階建ての場合で、部屋の広さが20m²だった場合です。
つまり、ワンルームのタワーマンションマンションの場合です。総部屋数は1,000部屋です。

総面積＝1,000m²×20m²÷（1,000m²x20階）=1m²

この土地の路線価(1m²当りの土地の価格)を100万円として計算し、今までの内容を表にすると以下の様になります。

上記の総評価額は、全部屋の評価額を求めたもので、総部屋数ｘ評価額で求めています。
この金額は、「1棟の土地面積」1,000m²ｘ100万円とも等しくなります。

都会にのマンションと田舎のマンションの選び方

このマンションは路線価100万円で計算しましたが、田舎の場合には、路線価が低くなります。

例えば、路線価を10万円で計算すると、先程の表は以下の様になります。

評価額が下がりましたね。だけど一番高いAのマンションでも1,800万円の違いです。大きい金額といえばそうですが、100m²の広さがあるマンションであれば最低でも5,000万円以上しますよね。

つまり、残りの差額は、建物の金額ということです。実は、この建物の評価額は、都会であろうと、田舎であろうと変わらないのです。

建物は、地域とかで評価額が決まる訳ではなく、マンションの材質で決まってくるのです。

そのため、都会のマンションと田舎のマンションの評価額は、土地の価格差分しか違いが無いということです。

マンションを時価にすると価値が変わる

次に、最初の例を使用してマンションの部屋を売ってみましょう。

例えば、AとBのマンションで１部屋5,000万円で売ることにしてみます。
全ての部屋が売れると、Aのマンションでは、25億円、Bのマンションでは100億円になります。

単純に考えて、この金額の差が普通のマンションとタワーマンションとの差です。

しかしながら、マンションって高層階の方が人気がありますよね。

そうなんです。マンションは高層階の方が人気があるため、価格（時価）が高くなるのです。

マンションの価格は、1階異なることで、0.5%～2.5％程度異なってくると言われています。

つまり、Bのマンションの場合１階を5,000万円、1階異なることで1%違うと仮定すると、20階では6,040万円になります。つまり、１階と20階では20%以上もの時価の価格差が生じる訳です。

このことは、ワンルームマンションでも言えます。

マンション内の区分けの選び方

次に、BのマンションとDのマンションの価格差を見てみます。

Bのマンションは１部屋5,000万円とすると、広さが1/5だからDのマンションは１,000万円では？と思うかも知れませんが、マンションの場合、トイレや浴室の数が増えると、その分費用が上がります。

このため、Bのマンションは１部屋5,000万円とすると、Dのマンションは１部屋2,000万円位で売却されます。

つまり、普通のマンションと比較して、ワンルームマンションの場合には、内装工事費は嵩むがその分高く売れるということです。

内装工事費が安くなれば、その分、売却益が上がるという仕組みです。

マンションの中古と新築の選び方

マンションの中古と新築の選び方は何でしょうか？

1. 古いものより新しいものの方が良い。
2. 事故物件だったら気味が悪い
3. 前の人が使用していたから汚い
4. 冷暖房等の設備がふるい

色々理由はあると思いますが、私は、マンションの場合の大きな違いは建築材料の違いだと思っています。

内装の違いや設備の違いはリフォームすることで新品同様になりますが外装については後から修復すると大掛かりな工事となってしまいます。

このため、中古マンションでも外装がしっかりしていれば新築同様になるものです。

区分マンションの新築と中古の違い

1棟物件と区分マンションの選び方

1棟物件投資は、マンションの建物を丸ごと所有することを指し、区分マンション投資は、マンションの1戸部分の所有を指します。

マンションの種類の選び方

マンションの住戸を大きく分けるとタワー型、多棟型、中高層型、低層型の4つの種類に分類されます。

また、部屋の区分けとして、ワンルームマンションという種類もあります。

購入前にはそれぞれの特徴を理解して選んでいく必要があります。

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