相続した土地でのアパート経営は、土地活用としてはオーソドックスな方法です。
収益性が高く、節税効果も大きいことから、多くの方に選ばれています。
一般的には、治安の良い住宅街の土地や、駅に近い土地などが向いています。
アパートを建てた場合、その土地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場に比べ相続税評価額が2割前後下がるとともに、固定資産税が1/6都市計画税が1/3になるという節税メリットもあります。
また、アパートは、現物資産として残せる点もメリットです。
アパート経営が軌道に乗り、満室に近い状態が続けば、大きな収益も夢ではありません。
今回は、相続した土地にアパートを建てて賃貸経営することのメリット・デメリットの紹介と失敗しないアパート経営をサポートしてくれる業者を紹介します。
アパート経営
アパート賃貸経営は、入居者から家賃を回収する土地活用法です。
マンション経営よりも初期投資が少なくすみ、長期的な不労所得を得られる利点があります。
収益性が高く、節税効果も大きいことから、多くの方に選ばれています。一般的には、治安の良い住宅街の土地や、駅に近い土地などが向いているといえるでしょう。
アパート建築された土地は、「貸家建付地」という扱いになり、「自用地」と比較すると、80%位の相続税評価額となるため、相続税に対する節税効果もあります。
また、アパートは貸家なので、相続税における評価額は、借家権（一律30％）の評価額を差し引いて計算します。そのため「固定資産税評価額」からさらに３割ほど安くなります。
更に、アパートを建築する際、金融機関から借り入れをすると借入金を債務として控除することができます。
アパート経営は、しっかり入居者が定着すれば継続的な権利的収入を得られます。
経営が軌道に乗り、満室に近い状態が続けば、大きな収益も夢ではありません。
アパート経営のメリット
アパートやマンションを建てるメリットは相続税対策だけではありません。
- 不動産の評価額は現金より安い
- 土地とアパートを組み合わせて評価額をさらに安くできる
- 収益が得られる
- 法人化することでさらに節税効果が期待できる
- ローンを組むことも相続税対策になる
アパート経営をするならしっかり満室にした方が相続税対策になります。
アパート経営のデメリット
アパートは確かに相続税対策になりますが、デメリットがあることも忘れてはいけません。
- 経営に失敗するとお金を失うばかり
- 売却先が見つからないこともよくある
- ローンの支払いが大変になる
- 入居者が集まらないと賃料が貰えない
- 長期間の経営をすると老朽化が進み設備費や管理費のコストが上がってくる。
最終的には不動産投資ですのでリスクを見極めて物件選定をすることが重要です。
具体的には駅に近くて賃貸需要が多い地域の物件を購入するといいでしょう。
アパート経営の難しさ
評価額を下げるには、適宜リフォームなどをして高い入居率を維持することが必要です。
また空室が増えてくるとそもそもの賃貸不動産事業の経営が上手くいかなくなり、資金繰りが悪化するという懸念もあります。相続税対策でアパートを建築する場合には投資額も数億円規模になることが多く、通常は借金もして建築を行っています。
その借金は賃料収入で返済していくため空室が増えて賃料収入が減ってしまうと借金が支払えなくなるというリスクがあるのです。
このためアパートを建築する相続税対策をする際には、相続税の節税効果だけではなく賃貸事業に適した立地かどうか等、不動産賃貸業が成立するかどうかという視点も忘れてはいけません。
大きな収益は、部屋が埋まっていればこそ。空室を抱えてしまわないよう、ニーズを踏まえた空室対策が常に必要になります。
また、経営がうまくいかなかった場合、その他の土地への転用が困難という点もデメリットの一つとなります。
アパートを建てるには、土地の面積や立地、形状などによるしばりが多いほか、最近ではアパート市場の競争も激化しています。そのため、場所によってはあまりメリットを得られない、などという可能性も出てきます。
土地の評価を下がるだけでなく、家賃収入ももたらしてくれるアパート経営ですが、入居者を集める費用や修繕費などの出費もあります。
アパートの規模が大きければ大きいほど、出費も大きくなるのを覚悟しなければなりません。
支出
固定資産税はアパートの評価額に基づいて定期的に支払わなければいけないお金です。
所得税についてはアパートの収入に基づいて支払う必要があります。
また、建物は放っておけば汚れ、中から崩れていきます。だから、アパートを経営するうえでは最低限の維持管理費用を出さなければいけません。
修繕費も必要ですし、管理を委託するならその費用もかかります。保険料も出費として見逃せません。
経費に計上できるとしても、収益が上がらなければただお金を失うだけになります。
アパート経営することによる相続税への影響
土地の評価額
相続した空き地をアパート建築して賃貸経営した場合には、土地の相続税評価額は下がります。
空き地は「自用地」といい、「路線価ｘ面積」で計算することができます。
この空き地に建物を建てて借家にすると「貸家建付地」 となり、以下で計算することが可能です。
アパートの評価額 ＝
自用地とした場合の価額 − 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
つまり、自用地の評価額から「自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合」の評価金額が下がるということです。
どのくらいに下がるかというと、借地権割合=70%、借家権割合=30%、賃貸割合＝100%とすると自用地評価額の約8割(79%)の価格となります。
これは、１億円の自用地評価額が7,900万円で相続税計算できるということなので非常に大きな節税効果になります。
しかしながら、賃貸割合が50%だった場合には、評価額は約8,950万円になります。
この賃貸割合とは、賃貸人がどの位入居しているかを見る指標（入居率）だと思って下さい。つまり、最初の計算では、貸している部屋が全て埋まった状態ということで、次の計算は、部屋が半分空室ということです。
建物の評価額
建物の評価は、固定資産税評価額の額となります。
しかしながら、その建物を賃貸している場合には、貸家として以下の式で計算されます。
貸家の評価額 ＝ 固定資産税評価額 − 固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合
建物もやはり賃貸割合がにより、相続税の評価額が変わってきます。
建物の固定資産税評価額が5,000万円の場合に、土地と同様に賃貸割合が100%、50%の場合で計算すると、100%の場合には1,500万円、50%の場合には3,250万円となります。
アパート経営成功の鍵
つまり、土地と建物合わせて1億５千万円のものが、賃貸割合100%で9,400万円、50%の場合で１億2,200万円になるということです。
賃貸割合の違いで2,800万円もの差が出るということです。（なお、賃貸割合は実際の床面積で計算するのですが、ここでは、簡便的に賃貸割合＝入居率として計算しています。）
更に空室が多いと賃貸料も入ってこなくなるので、益々、アパート経営をする意味が薄れてきてしまいます。
アパートの入居率が低いと相続税の節税効果が薄れでしまいます。
このため、アパート経営成功の鍵は、「賃貸者をいかに呼び込み、空室を少なくするか」ということです。
上手く賃貸経営をするには
空室を賃貸していた部屋と評価してもらう
空室でも賃貸されていたと判断されることがあります。
相続の課税時期（所有者である被相続人が死亡した日）の前後に一時的に空室になった場合は、賃貸されていたと判断してもらえます。
以下のようなケースでは、賃貸していたと認められます。
- （１）各部屋が相続課税時期に継続して賃貸されている
- （２）入居者が退去した後、すぐに次の入居者の募集を行い、他の用途に使用していない
- （３）空室の期間が1ヶ月など一時的な空室であること
- （４）課税時期の賃貸が一時的なものではないこと
ここで注意したいのは（４）です。賃貸割合を上げようとして相続時（所有者が死亡したころ）に一時的に誰かに住んでもらう、というのは認められないため注意しましょう。
募集しつづける必要がある
相続対策目的で立て替える際には、空室になった住戸も新規入居者を募集し続けることが大切です。新規入居者を募集していれば、賃貸割合は100％となり、貸家建付地として土地の評価額を最大限下げることができます。
相続税の特例が利用できないかを検討する
アパートを建てる以外にも、配偶者の税額軽減制度や小規模宅地等の特例など相続評価額を大幅に削減する方法があります。他に節税できる方法を探してみましょう。
アパートを建てる前には税理士などに相談を
遺産相続をする場合、現金よりも不動産にしておくほうが評価額を下げることができ、アパートなどを建てて他人に賃貸すれば一層評価額を下げられます。
しかし、そこには一定のリスクも潜んでいます。
相続した財産をどのような形で持っておけばもっとも節税になるのかについては、専門家に判断を仰ぐのがベストでしょう。
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