不動産投資クラウドファンディングとは、不動産小口化商品の一種で、投資家が少額のお金で都心部等の一等地にある不動産を買えるように小口化された商品です。
１口10万円程度から購入することができるため、手軽に出来る相続税対策として注目が高まっています。
優先劣後システムの匿名組合型ファンドと相続・贈与時に節税が期待できる任意組合型ファンドがあります。
不動産投資クラウドファンディングは不動産投資信託と混同されやすいですが、別のものです。
不動産投資クラウドファンディングは投資家が実際に不動産の持ち分を所有することになるので、相続税の計算上、不動産の評価方法が適用され、節税になるのです。
今回は、不動産小口化商品の不動産投資クラウドファンディングについて紹介します。
不動産小口化商品とは
不動産小口化商品とは、投資家が少額のお金で都心部等の一等地にある不動産を買えるように小口化された商品です。
１口10万円程度から購入することができるため、手軽に出来る相続税対策として注目されています。
不動産投資信託と混同されやすいですが、不動産小口化商品と不動産投資信託は、根拠になる法律も異なる別のものです。
不動産小口化商品は投資家が実際に不動産の持ち分を所有することになるので、相続税の計算上、不動産の評価方法が適用され、節税になるのです。
なお、不動産投資信託の方は時価評価となりますので、特に節税にはなりません。
不動産小口化商品は都心の一等地にあることが多いので、効果的な節税が期待できます。
生前の相続税対策として不動産を購入する手法についてはご存じの方も多いでしょう。
不動産の購入が相続税の節税になるのは、相続税は財産の評価額に基づいて計算されるのですが、不動産の評価額は実際の取引価格よりも低くなることが多いからです。
例えば、預金1億円の相続税評価額は1億円ですが、その1億円で不動産を購入すると、その評価額は、場合によっては半分の5千万円になったりもします。
そうすると、当然相続税も抑えることができる。
ただ、こういった不動産投資は多額の資金が必要になるものなので、なかなか手を出しづらいのが現実ではあります。
そういった背景もあり、小額から不動産を所有できる不動産小口化商品が注目を集めているのです。
不動産小口化商品とは、不動産を小口化することで、複数の投資家に販売できるようにした商品です。
不動産小口化商品の種類は主に２種類
不動産小口化商品には主に「匿名組合型」、「任意組合型」の２種類があり、所有形態などが異なります。
相続税の節税対策になるのは、このうち任意組合型だけですので注意が必要です。
| 種類 | 説明 |
| 匿名組合型 | 匿名組合型は、事業者が投資家と匿名組合契約を締結します。 事業者が所有権を有し、投資家は不動産運用の収益を出資割合に応じて受け取ります。 投資家は出資した金額の範囲のみに責任を負うことになるため、初心者にも手を出しやすい商品となっています。 実際に現在最も多く販売されているのがこの匿名組合型のようです。 |
| 任意組合型 | 任意組合型は、事業者が投資家と任意組合契約を締結します。 投資家が共有で所有権を有し、投資家は持分に応じた不動産運用の収益を受け取ります。任意組合型は、不動産の所有権が投資家にあるため、不動産を所有している場合と同様に相続税の節税効果があるのです。 |
口数単位で売却が可能なため、資金が必要な場合に必要な分だけ売却することが可能です。
また、相続が発生した際に、相続人間で口数単位で分割することが可能です。
つまり現物の不動産のように共有にせずに分割することが出来ます。不動産を共有で相続してしまうと、何かと面倒なものです。
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングは、不動産小口化商品の一種です。
不動産クラウドファンディングとは、不動産特定共同事業法という法律に則って運営される不動産購入の資金調達を目的としたクラウドファンディングのことを言います。
インターネットを通じて投資家から資金を募り、集めた資金を元に事業者が不動産を購入し、運用期間中の賃料収入や売却益を分配金として投資家に戻すという仕組みです。
分配されるのは出資した金額に合わせて全員に分配されるため、利益が多ければ多いほど得られる利益も大きくなります。
不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資ができるサービスとして注目を集めています。
まだ新しいサービスであるため、実際に投資をしたことがないと「よくわからない」「難しい」と感じる方も多いと思います。
不動産クラウドファンディングは他の商品とは仕組みが異なるため、投資を始める前に特徴を理解しておくことが大切です。
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不動産クラウドファンディングの仕組み
不動産クラウドファンディングは投資家が事業者に投資し、集まった資金で事業者が物件を購入して、得た利益を分配する仕組みです。
投資されることになる物件は事業者が適切なものを選択するため、利益がまったくでないのでは……
と不安になることはありません。
購入した物件の築年数や住所、立地などの情報をインターネットから確認できるので、不安な方は物件情報を確認することをおすすめします。
投資は結果が出るまでに多少の期間を要するため、投資後すぐに利益は得られません。
しかし、投資後の手続きなどはすべて事業者が行うため、投資した側は何もせずに待つだけという大きな魅力もあります。
不動産投資信託（REIT）との違い
REITは証券会社を通じて投資を募り、ホテルやオフィスビルなど複数の不動産に投資します。
不動産クラウドファンディングは事業者が公開する不動産に数百万〜数億円規模で投資します。
REITは事業者が投資する複数不動産に数百億〜数千億規模で投資するため、金額の規模が大きく異なるのです。
不動産クラウドファンディングは物件によって利益の分配時期が変わります。
REITは年に1〜2回と定められているため、利益を得られる期間が明確です。
ただし、REITには元本割れリスクなどに対する保証がないので、損をする可能性は避けられません。
なお、REITは時価評価となりますので、特に相続税の節税にはなりません。
現物不動産投資との違い
現物不動産投資は、投資家自身が不動産を購入し、管理しながら利益を得ていく方法です。
不動産がマンションなどであればマンション内の管理だけでなく、建物の維持もしなければならないため、手間がかかります。
また、1人で不動産を購入するため、初期投資額も高額です。
分配されるわけではないので利益をすべて自分のものにできるメリットがあるものの、維持費などにお金を回さなければなりません。
得た利益をそのまま手に入れられない点が、不動産クラウドファンディングとの大きな違いです。
不動産クラウドファンディングのメリット
物件など不動産への投資に興味があるけれど、利益を得ること以外にどんなメリットがあるの？と気になっている方も多いでしょう。ここでは、なぜ不動産クラウドファンディングがおすすめなのか、得られる3つのメリットをご紹介します。
相続税の節税になる
前述のとおり、不動産小口化商品は相続税の計算上、不動産の評価方法が適用されます。不動産の評価額は実際の取引価格よりも低く計算されることが多いため、相続税額を抑えることができます。
貸家の場合の減額や小規模宅地等の特例についても当然、通常の不動産の評価と同様に、要件を満たせば使うことができます。
なお、小規模宅地等の特例には適用を受けられる限度面積があるため、平米当たりの単価が高い土地の方が有利になります。
その点、不動産小口化商品は都心の一等地にあることが多いので、効果的な節税が期待できます。
少額から利用が可能
通常の不動産投資の場合はある程度のまとまった資金が必要ですが、1口100万円程度から利用することができます。
また、都心の一等地など人気の高い物件を選んで投資するなどが可能なので、不動産投資としても安定した賃貸収入を期待することが出来ます。
現物の不動産と比較して換金や分割がしやすい
口数単位で売却が可能なため、資金が必要な場合に必要な分だけ売却することが可能です。
また、相続が発生した際に、相続人間で口数単位で分割することが可能です。つまり現物の不動産のように共有にせずに分割することが出来ます。不動産を共有で相続してしまうと、何かと面倒なものです。
手間なく投資できる
マンションやホテルなど、物件を管理する手間なく投資を楽しめます。物件を管理するとなると、手間がかかるうえに、維持するランニングコストも必要です。時には建物の修繕費としてまとまったお金を捻出しなければならないため、得た利益も貯蓄しておかなければなりません。
不動産クラウドファンディングは物件管理の手間がなく、ただ利益の分配を待つだけです。建物の管理などはすべて事業者が行うため、面倒なことをする必要はありません。
不動産クラウドファンディングのデメリット
高い利回りが期待できる、手間がかからないといったメリットがある一方で、不動産クラウドファンディングにはデメリットもあります。デメリットを把握しておくことで万が一のトラブル対策ができるため、確認しておきましょう。
ここでは、不動産クラウドファンディングで起きうる3つのデメリットを解説します。
換金性・流動性が劣る
換金性と流動性が低いことから、自由にお金を手に入れにくいデメリットがあります。現物投資であれば売却することですぐに利益を手に入れることが可能です。
しかし、不動産クラウドファンディングは換金性と流動性が低いため、決められた運用期間内での解約ができないケースも多くなっています。
いつでも現金化できるわけではないため、得る利益はどんどん貯まります。自由にお金は手に入らないけれど、定期的にまとまった利益を得られるなら問題ないという方におすすめです。
投資リスクがある
元本割れが起こり、投資額より少ない金額しか手に入らないデメリットもあります。元本割れとは、相場の下落によって利益が投資額を下回ってしまうことです。赤字になってしまうため、損をしてしまいます。
しかし、元本割れによるリスクは高いわけではありません。クラウドファンディングは優先劣後構造を取り入れているものが多く、優先部分を持っていれば配当をきちんと受け取れます。
万が一に備えたいのであれば、倒産の恐れが少ないクラウドファンディング事業者を選ぶことをおすすめします。事業者の倒産によっても元本割れは起きるため、信頼できる事業者を探すことでリスク回避できるでしょう。
デメリット③税制上のメリットが少ない
不動産クラウドファンディングは不動産を購入する事業者への投資となるため、税制上のメリットを得られません。不動産を所有すれば、所得税や住民税の節税が可能です。相続の際は、相続税の節税にもなります。
不動産を所有していなければ、控除を受けられないため、得た収入分の税金を納めなければなりません。節税対策をしたい場合は、不動産クラウドファンディングではなく、現物投資を選ぶといいでしょう。
不動産ＡＩ×クラウドファンディング【TSON FUNDING】のご紹介
不動産クラウドファンディングの中で今人気の「不動産ＡＩ×クラウドファンディング【TSON FUNDING】」についてご紹介します。
【TSON FUNDING】は、１口10万円から気軽に出資できる不動産投資クラウドファンディングです。
投資物件の管理不要で空室保証が付いています。
２種類のファンド
優先劣後システムの匿名組合型ファンドと相続・贈与時に節税が期待できる任意組合型ファンドがあります。
<匿名組合ファンド>
主にキャピタルゲイン型の森林再生と、キャピタル+インカム型のSMART FUNDの2種類があります。
<任意組合型ファンド>
スマートファンドSONAEと環境スマートファンドSONAEの2種類があります。
環境スマートファンドSONAEには「太陽光発電」が搭載されています。
不動産投資クラウドファンディングTSON FUNDING（ティーソンファンディング）
【TSON FUNDING】の特徴
１．5.5％※(年利)前後の高い利回り
※ファンドにより異なる場合があります。
２．1年〜3年以内の短期運用
匿名組合ファンドについては1年以内で償還しますので元金を預けっぱなしのリスクを回避できます。
任意組合ファンドの運用期間は1年半〜3年となっており、一般的な任意組合ファンドの10年〜15年よりも短期での運用が可能です。
３．継続的なファンドの提供
1ヶ月に１ファンド以上を継続的にご提供。
４．定期借地権※を活用している
※ファンドにより土地の権利形態は異なります。
土地は50年間借りて建物だけを購入して運用するため、投資効率が上がり少ない出資額で高い利回りを実現。
５．入居開始時から全期間家賃保証
万が一の空室リスクに備えた「全期間家賃固定型の空室保証」制度を設定することでリスクを徹底的に減らしています。
賃貸住宅への投資でもっとも懸念されるのは、空室と家賃の低下です。
そこで、弊社のSONAEシリーズおよびSMART FUNDシリーズでは対象を人気エリアの新築の優良物件に絞ったうえ、建物が完成し入居が開始された時から、万が一の空室リスクに備えた「全期間家賃固定型の空室保証」制度を設定することでリスクを徹底的に減らしています。
その他の特徴
- 投資対象が新築住宅(戸建て・賃貸)で、ホテルや商業施設に比べコロナ禍でも景気に左右されにくい。
- マーケティングを得意とした会社で独自の不動産ＡＩ「勝率一番」を保有している。
そのデータを元に、投資物件の選定を行い、事業計画の見通しを十分に検討した後、ファンド募集を行う。 - 建物金額と同額の住まいの総合保険に加入し、災害リスクを低減。
※地震と津波と噴火は50％補償 - クラウドファンディング以外に書面でのファンド運用も行っており、こちらは1口50万円もしくは100万円の先着順運用終了ファンドは、全て想定利回り通りで配当済。元本割れなし。
TSON独自開発の不動産AI
最新の不動産AIが導き出した物件を運用し、その運用益や売却益を分配する短期償還型の堅実な資産運用です。
TSONでは、投資対象不動産の市場価値を的確に判断するため、独自の不動産AIを活用。
不動産AIは、WEB上から収集した約300万件の不動産データを分析し、住所・希望価格・希望販売期間を入力するだけで、市場の販売動向を把握できる独自のマーケティングシステムを保有しています。
相続税に対するメリット
高い資産圧縮効果
任意組合型の不動産小口化商品では、各出資者が出資割合に応じた物件の持分を所有するため、現物不動産と同じく、不動産投資によるメリットが得られます。
相続税評価額と市場価格との差を利用し、同額の現預金を保有しているよりも不動産に変えることで贈与・相続時の資産として大幅な圧縮効果が期待できます。
イメージであり圧縮幅は対象不動産によって異なります。また、税制の改正により変わる場合があります。
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